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近日，星展银行发布中国房地产行业观察报告，核心观点如下：
2025 年第一季度全国住宅销售表现较为平稳，新盘推出量显著下降，但市场情绪韧性较强，基本抵消了这一影响。
一级市场与二级市场均价跌幅持续收窄：一线城市在两个市场均保持复苏态势。
政策预期升温下，4 月实物市场或环比、同比小幅下滑：关税 developments（需结合上下文，可能指 “关税相关动态”）影响市场情绪，新盘推出量进一步下降。
把握政策利好下的市场情绪回升机遇金领速配，首选基本面强劲的政策受益标的 —— 首选：华润置地（1109.HK）、绿城中国（3900.HK）。
购房者情绪韧性凸显
2025 年第一季度全国住宅销售面积同比下降 1.2%，但均价上涨 0.26%，部分抵消了销量下滑的影响。销量下降主要由于新盘推出量显著减少（克而瑞数据显示，30 个重点城市新供应同比下降 27%），但购房者情绪稳定（CREIS 数据显示，一季度新开盘去化率为 56.8%，同比提升 16.3 个百分点）。综合来看，2025 年第一季度住宅销售基本持平，同比微降 0.46%。
房价预期出现更多企稳信号，3 月国家统计局 70 个重点城市房价指数显示，一、二级市场环比跌幅进一步收窄至 0.08% 和 0.23%（2 月分别为 - 0.14% 和 - 0.34%）。值得注意的是，3 月一线城市一级市场价格环比反弹 0.12%，连续第五个月上涨，二级市场价格也恢复上涨，环比上涨 0.25%。
预计 4 月环比小幅下降
中美关税战超预期加剧，可能促使中国监管机构加大以扩大内需为核心的政策力度。消费将成为政策重点，房地产因其对消费者情绪和经济的重要影响，重要性也可能提升。尽管如此，近期政策可能不会过于激进，鉴于经济数据韧性和股市表现稳定，政策可能聚焦于供给侧调整（如闲置土地回购、库存房源收购），下一个重要政策窗口可能是 4 月底的政治局会议。
尽管存在政策预期，但最新的关税相关动态可能对购房者情绪产生一定影响，同时克而瑞数据显示，4 月 28 个城市新盘推出量预计环比小幅下降 4%。这可能导致 4 月住宅销售环比和同比小幅下降。
国有企业持续表现优异
2025 年 1-3 月，我们跟踪的 24 家开发商加权平均预售额同比下降 16%（2024 年同期为 569 亿港元）。民营企业（PE 开发商）销售额同比降幅更大，达 32%。展望未来，我们认为国有企业预售表现优异的趋势有望持续，得益于其更充足的可售资源以及近期积极的土地收购，这些土地有望在 2025 年下半年推出。
布局预售前景更佳的优质标的，把握市场情绪回升潜力
鉴于关税战升级后，预计政府将针对消费和房地产领域出台更多扩大内需的政策刺激，我们建议投资者在近期市场波动期间寻找优质标的，以把握未来潜在的政策利好。我们看好在供需关系更好的城市拥有优质土地储备、预售前景更强的开发商，如华润置地（1109HK）和绿城中国（3900HK）。我们也看好贝壳控股（2423HK），因其能够从市场情绪改善中受益，进而推动交易流量增加。
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